Mercato immobiliare, in Mediavalle prezzi più alti rispetto alla Garfagnana

Per il quarto anno consecutivo il collegio regionale la Federazione degli agenti immobiliari professionali (Fiaip) ha presentato in Regione una fotografia sull’andamento del mercato immobiliare in Toscana relativamente al 2021 e al primo semestre 2022, in un incontro a cui hanno partecipato anche il presidente Eugenio Giani e il presidente nazionale Fiaip Gian Battista Baccarini.

Quotazioni e statistiche per ogni singola provincia che mostrano come nel 2021 le compravendite sono aumentate del +35,5% sul 2020 e quindi una robusta inversione di tendenza che sancisce il forte ritorno di interesse degli investimenti nell’immobiliare, come prima casa o per investimento, con una sostanziale tenuta dei valori di mercato. Un trend positivo che si è protratto fino a tutto il primo semestre 2022, inserito nella presentazione dei dati per raggruppare un periodo di un anno e mezzo caratterizzato da un mercato omogeneo e similare. Il mercato immobiliare in Toscana ha visto diventare particolarmente richieste alcune precise tipologie di immobili: si cercano sempre più abitazioni con determinate caratteristiche importanti per una migliore qualità della vita, come la presenza di una stanza da utilizzare per l’attività lavorativa e di un terrazzo o un giardino per godersi al meglio gli spazi all’aperto.

“Il 2021 – spiega Simone Beni – è stato un anno caratterizzato da condizioni stabili e da una economia in ripresa, con l’andamento dei tassi sui mutui che sostanzialmente è rimasto pressoché invariato e ha consentito di sottoscrivere contratti sotto l’un per cento di interesse, in pratica restituendo poco più della somma ottenuta. Inoltre la presenza di immobili in vendita è stata buona, con una ampia possibilità di selezione e scelta della proprietà immobiliare giusta da acquistare. Tutti questi aspetti hanno reso a portata di mano la realizzazione del desiderio di molti di cambiare casa, maturato durante l’emergenza sanitaria, ed è per questi aspetti che nel 2021 abbiamo registrato un numero di compravendite superiore alle aspettative tornando ai livelli degli anni pre-pandemia: si sono registrate in tutta Italia oltre 710mila compravendite in ambito residenziale, pari ad un +27% rispetto al 2020. Tuttavia già dai primi mesi del 2022 abbiamo rilevato un peggioramento delle condizioni economiche generali, tra queste l’aumento dei tassi del mercato dei mutui, che ha ridotto la capacità di acquisto delle famiglie, il conflitto bellico in Ucraina con la difficoltà nel reperire materie prime e l’aumento dei costi legati alle utenze, in particolare luce e gas. Tali condizioni generali sono variate fin dal primo trimestre ma fino al secondo semestre non hanno influito sull’interesse verso gli immobili e il numero di vendite si è mantenuto costantemente in aumento con valori stabili”.

“Nel 2022 – conclude il presidente di Fiaip Toscana – ipotizziamo un numero stabile di compravendite, sui livelli del 2021, con valori senza incrementi evidenti; i tempi tra la messa in vendita e la vendita effettiva si sono notevolmente accorciati anche per una maggior conoscenza del mercato e determinazione a concludere di chi voleva acquistare”.

Nel dettaglio, i valori di mercato al metro quadro elaborati da Fiaip Toscana, grazie all’elaborazione dei dati messi a disposizione da Basic Soft attraverso FiaipPrice, si riferiscono alla destinazione abitativa nel suo complesso, ovvero abitazioni nuove o ristrutturate, in buono stato manutentivo e da ristrutturate.

Lucca

Per quanto riguarda la provincia di Lucca nel centro storico si va da un minimo di 2300 euro al metro quadro a un massimo di 3100 euro. Cifre che diminuiscono spostandosi nelle aree limitrofe al centro (dai 2000 ai 2.600 euro al metro quadro) e in periferia (da 1800 fino a 2200 euro al metro quadro). Le quotazioni si abbassano ulteriormente in località come la Garfagnana, la Mediavalle e la Piana di Lucca dove la valutazione media per un immobile residenziale non di lusso ha nel primo caso un valore minimo di 900 e un valore massimo di 1100 euro al metro quadro, nel secondo di 1050 e di 1300 euro al metro quadro, mentre nel terzo caso si passa da un minimo di 1500 ad un massimo di 1900 euro. In controtendenza ovviamente la valutazione degli immobili sul litorale della Versilia, ad esempio a Viareggio i prezzi medi vanno da un minimo di 2000 euro ad un massimo di 2500 euro al metro quadro

“A Lucca il trend positivo del 2021 si è confermato ed anzi si è rafforzato in tutto il 2022 iniziando a calare nell’ultimo periodo da settembre, il tutto motivato dagli eventi nazionali e internazionali che hanno condizionato il costo del denaro con aumenti sui tassi di mutuo che continuano a crescere e creano incertezza – ha spiegato Giuliano Satti, referente dell’Osservatorio immobiliare per la provincia di Lucca -. Per quanto riguarda i prezzi si è passati da un calo generalizzato del 2021 ad una minore disponibilità alla trattativa per il 2022. Le richieste in ogni modo vertono quasi esclusivamente su immobili di qualità che indubbiamente scarseggiano. L’accumulo di immobili non idonei e non richiesti è un fenomeno in crescita. Per ora non esiste ancora un fenomeno distintivo nella richiesta di immobili in classe energetica migliorata anche se si prevede che in futuro diventerà una discriminante. Da evidenziare un grosso afflusso, in particolare nel capoluogo, di acquirenti esteri provenienti da Nord Europa e Stati Uniti che hanno permesso di assorbire immobili di grande prezzo quali ville storiche e appartamenti importanti nel centro storico”.

“In Versilia – evidenzia Simone Casani, vice presidente di Fiaip Pisa-Lucca – si conferma anche per quest’anno all’interno del settore residenziale un trend positivo per le compravendite. Il mercato, in una zona ad alto potenziale turistico, è stato trainato oltre che dalla domanda della prima casa anche dalla continua richiesta di seconde case, che viene sia al mercato interno che al mercato straniero. Laddove l’immobile si posizioni entro i termini di valori di mercato i tempi di vendita continuano ad essere brevi, a fronte di una stock limitato e di poche nuove proposte da immettere sul mercato. La vivacità delle compravendite rimane dunque invariata e l’interesse per il territorio, dal mare alla collina, conserva una forte attrattiva; anche se a lungo andare la crisi energetica e il rialzo dei tassi dei mutui insieme ad altri elementi di preoccupazione potrebbero rallentare le richieste e di conseguenza il numero delle compravendite. Quanto alle locazioni, quelle brevi sono, dopo il periodo della pandemia sono ripartite: dalla fascia mare alla collina sono ottimi i risultati che segnano il tutto esaurito anche nei centri storici mentre sul lato delle locazioni residenziali si registra una costante richiesta da parte di potenziali inquilini, che va di pari passo con una scarsità di offerta rendendo difficile il reperimento di immobili destinati ad abitazioni con contratti residenziali”.